Derecho de superficie en Chile: ¿Cómo constituirlo?

Imagina que tienes un terreno que no estás usando y un vecino quiere construir una bodega sobre él sin comprártelo o que una empresa quiere instalar paneles solares en tu terreno por algunos años a cambio de un pago mensual.

En este artículo de Portal Firma te explicamos qué es el derecho de superficie, por qué su situación legal en Chile es distinta a otros países y qué opciones existen para formalizar un acuerdo similar de forma legal.

¿Qué es el derecho de superficie?

El derecho de superficie es un acuerdo legal mediante el cual el dueño de un terreno autoriza a otra persona, llamada superficiario, a construir o mantener una edificación sobre ese terreno, sin necesidad de comprarlo. Lo particular de esta figura es que separa la propiedad del suelo de la propiedad de lo construido sobre él: el terreno sigue siendo del dueño original, pero la construcción pertenece al superficiario durante el tiempo que dure el acuerdo.

Por ejemplo, una empresa de energía solar puede acordar con el dueño de un terreno agrícola el derecho de instalar paneles solares sobre ese predio por veinte años, pagando un canon anual al propietario. Al término del plazo, las instalaciones pueden ser retiradas o pasar al dueño del terreno, según lo que las partes hayan acordado.

¿Existe el derecho de superficie en Chile?

En Chile no existe una ley que regule el derecho de superficie de forma específica y a diferencia de países como Argentina, donde el Código Civil lo reconoce expresamente como un derecho real, en Chile su aplicación se basa en la libertad contractual que reconoce el Código Civil, lo que significa que las partes pueden pactarlo libremente siempre que no contravenga la ley ni el orden público.

Esto tiene una consecuencia práctica importante: dado que no hay una norma específica que lo regule, el contenido del contrato cobra especial relevancia, donde las partes deben dejar establecido con claridad el plazo, el uso permitido del terreno, el pago acordado, las condiciones de término y qué ocurre con lo construido al finalizar el acuerdo.

¿Cómo se constituye en la práctica?

Aunque no existe una ley específica, en la práctica el derecho de superficie en Chile se formaliza siguiendo los mismos pasos que cualquier acto jurídico sobre bienes raíces.

El primer paso es redactar el contrato con todos los detalles del acuerdo: identificación de las partes, descripción del terreno, plazo de duración, el pago periódico acordado al dueño del terreno si corresponde y las condiciones de término. Es fundamental que este documento sea redactado con asesoría de un abogado, dado que la falta de regulación específica hace que cada cláusula sea determinante.

El segundo paso es elevar ese contrato a escritura pública ante notario, lo que le otorga plena validez legal entre las partes y frente a terceros.

Por ejemplo, si el dueño del terreno y la empresa acuerdan de palabra que los paneles solares pueden instalarse por diez años, pero luego el dueño cambia de opinión al año siguiente, ese acuerdo verbal no tiene validez legal. En cambio, si el contrato fue firmado ante notario en escritura pública, cualquiera de las partes puede exigir su cumplimiento ante un tribunal.

¿Qué documentos se necesitan?

Para formalizar este tipo de contrato ante notario se necesita la cédula de identidad vigente de ambas partes, el contrato redactado y el certificado de dominio vigente del terreno.

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