Arrendador en mora: Cómo actuar legalmente en Chile

Cuando un arrendatario deja de pagar, la primera reacción de muchos propietarios es actuar de inmediato, cambiar la cerradura, cortar los servicios básicos o exigirle directamente la salida, sin embargo todas esas acciones están prohibidas por la ley y pueden traerte consecuencias legales graves. En este artículo de Portal Firma te explicamos cuáles son los pasos correctos, qué errores evitar y cómo protegerte desde el inicio.

¿Cómo calcular la deuda acumulada?

Antes de tomar cualquier acción, es importante saber exactamente cuánto te deben, ya que la deuda puede incluir: rentas impagas, gastos comunes e intereses por atraso, si es que el contrato los contempla. Por eso, antes de tomar cualquier acción, conviene tener claro el monto exacto que se adeuda y contar con los comprobantes que lo acrediten. En ese sentido, tener un contrato bien redactado desde el principio marca una gran diferencia.

¿Cómo comunicar formalmente el término del contrato?

Según la ley de arriendo, si el arrendatario no paga y quieres poner fin al contrato, hay un paso formal que debes seguir antes de cualquier otra acción: el desahucio. En términos simples, es el aviso oficial que le das al arrendatario de que quieres terminar el arriendo.

En el caso de que el contrato es mes a mes o sin fecha de término, debes notificarlo judicialmente o a través de un notario que se lo comunique en persona. Desde ese momento, el arrendatario tiene al menos dos meses para dejar el inmueble, plazo que se extiende un mes adicional por cada año completo que haya vivido en la propiedad, sin poder superar los seis meses en total. Durante ese tiempo, sigue obligado a pagar el arriendo hasta el día en que efectivamente abandone y entregue la propiedad.

Si en cambio el contrato tiene una fecha fija de término y el arrendatario no quiere irse, el camino es presentar una demanda judicial. Una vez notificado, tendrá dos meses para desocupar la propiedad.

¿Qué errores cometen los arrendadores?

Conocer los errores más frecuentes puede ahorrarte tiempo y dinero: 

El primero es no tener contrato escrito o tenerlo sin autorización notarial, lo que complica enormemente el proceso judicial. La ley establece que los contratos autorizados ante notario son antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria, que es el procedimiento más rápido para cobrar rentas impagas y recuperar el inmueble al mismo tiempo. Sin ese respaldo, el proceso se vuelve más lento y difícil de probar.

El segundo error es no dejar registro del estado del inmueble al momento de la entrega, pues sin un inventario detallado y firmado por ambas partes, es muy difícil probar ante un tribunal que los daños fueron causados por el arrendatario y no por el desgaste natural de la propiedad.

El tercer error es el que mencionamos anteriormente, intentar resolver el problema por la fuerza: cortar la luz, el agua o ingresar al inmueble sin autorización del arrendatario puede derivar en una denuncia en tu contra.

¿Cómo protegerte antes de arrendar?

La mejor defensa es actuar antes de que comiencen los problemas. Algunas medidas concretas son las siguientes: verificar antecedentes del arrendatario antes de firmar, incluir un inventario detallado del estado del inmueble al momento de la entrega, y asegurarte de que el contrato quede autorizado ante notario o firmado con Firma Electrónica Avanzada. En Portal Firma puedes firmar tu contrato de arriendo de forma 100% digital, con plena validez legal y desde cualquier lugar de Chile, sin necesidad de ir a una notaría. Un contrato en regla desde el primer día es tu mejor herramienta si alguna vez necesitas actuar legalmente.