¿Qué pasa si no cumples una promesa de compraventa?

Piensa en esta situación: encontraste la casa de tus sueños, firmaste una promesa de compraventa y pagaste una parte del precio, pero un mes antes de firmar la escritura definitiva, el vendedor decide retractarse porque recibió una oferta más alta. ¿Qué puedes hacer? ¿Tienes derecho a exigir algo? La respuesta es sí y en este artículo de Portal Firma te explicamos exactamente qué dice la ley chilena al respecto.

¿Qué es una promesa de compraventa y por qué obliga?

La promesa de compraventa es un contrato en el que dos personas se comprometen a comprar y vender una propiedad en el futuro, bajo condiciones que ambas aceptan y aunque no es la escritura definitiva, es un acuerdo legalmente vinculante.

El código civil establece que para que una promesa de compraventa sea válida y obligue a ambas partes, se deben cumplir 4 requisitos: constar por escrito, referirse a un contrato que la ley permite, establecer un plazo o condición para firmar el contrato definitivo y describir con detalle el bien que se promete comprar o vender. Si falta alguno de estos requisitos, la promesa puede ser declarada nula.

¿Qué pasa si el vendedor no cumple?

Si el vendedor se echa para atrás sin una razón justificada, tienes dos caminos legales para protegerte. El primero es exigir el cumplimiento del contrato, es decir, pedir al tribunal que obligue al vendedor a firmar la escritura definitiva tal como se acordó. El segundo es pedir la resolución del contrato, que significa dejarlo sin efecto y que cada parte recupere lo que entregó. En ambos casos, puedes además solicitar una indemnización de perjuicios para que el vendedor te compense por los gastos y daños que su incumplimiento te causó, como el estudio de títulos o las gestiones notariales que ya realizaste.

Por ejemplo, si pagaste $5.000.000 como parte del precio y el vendedor se arrepiente, puedes pedir que el contrato quede sin efecto y recuperar ese dinero. Además, si tuviste gastos asociados al proceso, como el estudio de títulos o trámites notariales, puedes exigir que el vendedor te los compense también.

¿Qué pasa si el comprador no cumple?

El incumplimiento también puede venir del lado del comprador. Los casos más comunes son no pagar el precio en el plazo acordado, no obtener el crédito hipotecario o simplemente desistir de la compra sin una causa justificada. En esos casos, el vendedor tiene los mismos derechos que se establecen en el código civil:  puede exigir que el comprador cumpla con lo acordado o pedir que el contrato quede sin efecto, y en ambos casos puede solicitar además una indemnización por los daños que el incumplimiento le causó.

¿Qué es la cláusula penal y para qué sirve?

La cláusula penal es una de las protecciones más importantes que puedes incluir en una promesa de compraventa, que consiste en fijar una suma de dinero que deberá pagar la parte que incumpla el contrato. El código civil la define como una pena que una de las partes acepta cumplir, que puede consistir en dar o hacer algo, si no ejecuta o se demora en cumplir con la obligación principal. Por lo general, en los contratos de promesa de compraventa, esta pena se pacta como una suma de dinero que la parte que incumple debe pagar a la otra.

Por ejemplo, si el contrato establece una cláusula penal equivalente al 10% del precio y el vendedor se retracta, estará obligado a pagarte esa suma como indemnización por su incumplimiento. Por eso es tan importante que el contrato esté bien redactado desde el inicio, porque los detalles de esa cláusula determinan exactamente cuánto puedes reclamar si algo sale mal.

Es importante mencionar que la ley establece un límite para estas multas y si el monto pactado es excesivo, un juez puede rebajarlo a una cantidad más razonable. He ahí la importancia de que al momento de redactar el contrato, debas contar con asesoría legal que te ayude a fijar una cláusula penal justa y que tenga validez si algún día necesitas cobrarla.

Protege tu promesa de compraventa desde el inicio

La mejor forma de evitar estos problemas es contar con un contrato bien redactado desde el comienzo, uno que incluya todos los elementos que la ley exige: identificación clara de las partes, descripción detallada de la propiedad, precio y forma de pago, garantía de seriedad y una cláusula penal que proteja a ambas partes en caso de incumplimiento.

En Portal Firma puedes redactar y firmar tu contrato de promesa de compraventa de forma 100% online, con firma electrónica avanzada, sin necesidad de salir de tu casa. Recuerda que la promesa de compraventa no transfiere el dominio de la propiedad por sí sola, pero sí te protege de que la otra parte se eche para atrás sin consecuencias. Redáctala bien desde el inicio y evita problemas que después cuestan mucho más caro resolver.