Promesa de compraventa con crédito hipotecario en Chile

Comprar una propiedad con crédito hipotecario es la forma más común en que las familias chilenas acceden a una vivienda propia, sin embargo cuando se firma una promesa de compraventa y el comprador aún no tiene el crédito aprobado, surgen dudas importantes: ¿qué pasa si el banco no aprueba el préstamo? ¿Se pierde el dinero pagado? ¿Cómo debe redactarse el contrato para proteger a ambas partes? En este artículo de Portal Firma te explicamos todo lo que necesitas saber.

¿Por qué se firma la promesa antes de tener el crédito aprobado?

En Chile es habitual firmar la promesa de compraventa mientras el crédito hipotecario todavía está siendo evaluado por el banco. Esto ocurre porque el proceso de aprobación puede demorar semanas y mientras tanto el comprador quiere asegurarse de que el vendedor no le venda la propiedad a otra persona.

La promesa sirve precisamente para eso, para comprometer legalmente al vendedor a mantener la propiedad disponible durante el tiempo necesario para gestionar el financiamiento. Pero para que esa protección funcione, el contrato debe estar bien redactado desde el inicio.

La cláusula clave: la condición suspensiva

Cuando el comprador depende de un crédito hipotecario, lo más importante que debe incluir la promesa de compraventa es una condición suspensiva, la que significa que, mientras el banco no apruebe el crédito, ninguna de las dos partes está obligada a firmar la escritura definitiva. En el caso de que el crédito fuese rechazado, la promesa queda sin efecto y el comprador tiene derecho a recuperar lo que pagó.

Si el contrato incluye esta cláusula correctamente redactada, ambas partes quedan protegidas ante ese escenario. Y si no la incluye, el comprador asume el riesgo completo de que el banco no apruebe el préstamo, lo que podría hacerle perder el dinero entregado

Es importante mencionar que si compras a una inmobiliaria, el SERNAC te protege si el banco rechaza tu crédito y tienes derecho a recuperar lo que pagaste. Pero si compras a una persona particular, esa protección no existe, y sin esta cláusula en el contrato, podrías perder el dinero que entregaste

¿Qué plazo debe tener la promesa?

Cuando hay un crédito hipotecario de por medio, la promesa necesita un plazo suficiente para que el banco haga su trabajo: revisar los documentos de la propiedad, tasarla y evaluar si aprueba el préstamo. Todo ese proceso puede tomar varias semanas, dependiendo del banco y de la complejidad de la compraventa.

Por eso el plazo debe ser realista. Si es muy corto y el banco necesita más tiempo, la compraventa puede caerse. Si es muy largo, el vendedor queda esperando innecesariamente.

¿Qué otras cláusulas son importantes en este caso?

Además de la condición suspensiva y el plazo, hay otras cláusulas que protegen a ambas partes cuando hay un crédito hipotecario involucrado. Es recomendable establecer qué banco o entidad financiera gestionará el crédito, definir qué sucede si el crédito es aprobado por un monto menor al esperado, acordar si el plazo puede extenderse en caso de demoras justificadas del banco, así como también dejar claro quién asume los gastos del estudio de títulos que realiza el banco.

Redacta tu promesa con todas las cláusulas que necesitas

Una promesa de compraventa con crédito hipotecario requiere cláusulas específicas que van más allá del contrato estándar. En Portal Firma puedes redactar y firmar tu contrato de forma 100% online, con firma electrónica avanzada y respaldo legal, asegurándote de que cada cláusula esté correctamente establecida para proteger tu operación desde el primer día.