Acta de entrega: Cómo proteger tu garantía de arriendo

Terminar un arriendo debería ser un trámite simple, sin embargo uno de los conflictos más frecuentes en Chile ocurre justo en ese momento: el propietario no devuelve la garantía o descuenta montos sin justificación. Lo que pocos saben es que ese problema se puede evitar desde el primer día del contrato, simplemente firmando un acta de entrega.

¿Qué pasa cuando no existe el acta de entrega?

Sin un acta de entrega firmada al inicio del arriendo, tanto el arrendador como el arrendatario quedan en una posición vulnerable, porque si al término del contrato el propietario reclama daños, el arrendatario no tiene cómo probar que esos daños ya existían antes de que entrara al inmueble; y en el caso contrario, si el arrendatario niega haber causado algún daño, el propietario tampoco tiene cómo demostrar que el inmueble estaba en perfectas condiciones cuando lo entregó.

El resultado más común es una discusión sin salida, donde ninguna de las dos partes tiene respaldo objetivo y la garantía queda retenida semanas o meses mientras se intenta llegar a un acuerdo.

¿Cuándo puede el propietario retener la garantía?

El propietario solo puede descontar de la garantía daños reales causados durante el arriendo que sean imputables al arrendatario. No puede retenerla por el desgaste natural del inmueble, como pintura levemente desgastada o pequeñas marcas en paredes, ya que ese deterioro es parte del uso habitual del espacio. Cualquier descuento debe poder justificarse con evidencia concreta, como fotografías o presupuestos de reparación.

Si el propietario retiene la garantía sin justificación, el arrendatario puede exigir su devolución. Además, la ley establece que la garantía no se devuelve por el mismo valor que se entregó, sino que debe ajustarse según el alza del costo de vida durante el tiempo que duró el arriendo.

¿Qué dice la ley al respecto?

La ley no dice en cuántos días debe devolverse la garantía, por eso es fundamental que el contrato lo deje claro. Lo que sí establece la ley es que el propietario solo puede descontar daños que pueda demostrar con evidencia concreta y ahí es donde el acta de entrega se vuelve decisiva, ya que sin ella, ninguna de las dos partes puede probar nada con certeza.

Imagina que un arrendatario entrega la propiedad al término del contrato y el propietario le reclama el costo de pintar toda la vivienda. Sin acta de entrega, el arrendatario no puede demostrar que las paredes ya tenían marcas cuando entró. Con un acta que describe el estado inicial, puede acreditar que el deterioro existía antes y no corresponde descontarlo de su garantía.

El caso contrario también es común: un propietario recibe el inmueble con daños evidentes en la cocina, pero el arrendatario niega haberlos causado. Sin acta de entrega que describa el estado original de esa cocina, el propietario tendrá dificultades para justificar el descuento ante un tribunal. Con el acta, tiene el respaldo necesario para actuar.

La solución es simple: firmarlo desde el primer día

El acta de entrega no es un trámite burocrático, es la única prueba objetiva del estado del inmueble al inicio del arriendo. Redactarla bien y firmarla en ese momento le da seguridad a ambas partes durante toda la vigencia del contrato y facilita la devolución de la garantía sin conflictos al final.

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