Cláusula penal en la promesa de compraventa en Chile

Cuando dos personas acuerdan comprar y vender una propiedad, firman una promesa de compraventa para comprometerse legalmente antes de la escritura definitiva, pero ese compromiso es mucho más seguro cuando el contrato incluye una cláusula penal, porque si algo sale mal y no la tienes, recuperar lo que te corresponde puede volverse un proceso largo y costoso.

¿Qué es exactamente la cláusula penal?

El código civil la define como aquella en que una persona se sujeta a una pena, que puede consistir en dar o hacer algo, si no ejecuta o se demora en cumplir con la obligación principal del contrato.Es decir, que es la multa que deberá pagar quien se eche para atrás sin una razón justificada, y a diferencia de una demanda judicial donde debes probar los daños que sufriste, la cláusula penal fija el monto de antemano, lo que hace mucho más rápido y predecible el cobro en caso de incumplimiento.

¿Cuánto suele ser el monto en Chile?

En la práctica inmobiliaria chilena, el monto de la cláusula penal lo acuerdan libremente las partes al momento de redactar el contrato, ya que la ley no establece un porcentaje fijo, no obstante si la multa pactada fuese excesiva, el juez tiene la facultad de rebajarla. Por eso conviene fijar un monto razonable desde el inicio, con asesoría legal, para que la cláusula sea válida y exigible si algún día la necesitas.

¿Cómo se hace efectiva la cláusula penal?

Para que la cláusula penal sirva de verdad, debe quedar escrita en el contrato y firmada ante notario. Así tiene validez legal y puede cobrarse sin tener que demostrar ante un tribunal cuánto dinero perdiste, lo que hace el proceso mucho más rápido que una demanda común.

Por ejemplo, si el vendedor decide venderle la propiedad a otra persona sin una razón válida, el comprador puede exigir el cobro de la multa directamente, sin tener que demostrar ante un tribunal cuánto dinero perdió ni esperar el resultado de un juicio largo.

¿Qué situaciones la activan?

La multa se cobra cuando una de las partes se echa para atrás sin una razón válida, como por ejemplo, si el vendedor rechaza la operación porque recibió una oferta más alta, si el comprador simplemente se arrepiente o si alguna de las dos partes no aparece a firmar la escritura en la fecha acordada.

Distinto es el caso cuando el problema no depende de ninguna de las dos partes, como que el banco rechace el crédito hipotecario, y en ese caso lo habitual es que ambas partes acuerden extender el plazo o dejar sin efecto la promesa sin cobrar la multa. Por eso el contrato debe dejar claro desde el inicio qué situaciones justifican el incumplimiento y cuáles no.

¿Qué pasa si el contrato no tiene cláusula penal?

Si la promesa no incluye una cláusula penal y una de las partes incumple, el código civil te permite igualmente exigir una indemnización por los daños que sufriste, pero en ese caso tendrás que probar ante el tribunal cuánto perdiste exactamente, lo que implica más tiempo y un resultado menos predecible que si hubieras pactado una multa desde el inicio. La cláusula penal existe precisamente para evitar ese camino.

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