Anticresis en Chile: garantía inmobiliaria

¿Debes dinero y no puedes pagar, pero tienes una propiedad que genera ingresos? En Chile existe una solución poco conocida que puede ayudarte: la anticresis. Consiste en entregar tu propiedad al acreedor de forma temporal para que él la use o la arriende, y con ese dinero vaya cobrando lo que le debes, sin necesidad de ir a juicio ni rematar tu bien. En este artículo de Portal Firma te explicamos cómo funciona, cuándo conviene usarla y cómo formalizarla.

¿Qué es la Anticresis?

Imagina que le debes dinero a alguien y no puedes pagarlo en efectivo, pero tienes una propiedad que genera ingresos, como una casa que está arrendada o un local comercial. La anticresis te permite entregarle esa propiedad a tu acreedor de forma temporal, para que él reciba los ingresos que genera y con eso vaya cobrando lo que le debes mes a mes, hasta saldar la deuda.

Es decir, en lugar de pagar con dinero directo, pagas con los frutos de tu propiedad. Cuando la deuda queda completamente pagada, la propiedad vuelve a tus manos.

¿En qué se diferencia de la hipoteca?

Ambas son formas de garantizar una deuda usando una propiedad, pero funcionan de manera muy distinta: En la hipoteca, el deudor sigue viviendo o usando su propiedad con normalidad, y el acreedor solo puede intervenir si la deuda no se paga, llevando la propiedad a remate. En cambio, en el caso de la anticresis, el deudor entrega físicamente la propiedad al acreedor desde el principio, y este la usa o la arrienda para ir recuperando su dinero poco a poco, sin necesidad de esperar ni de iniciar ningún trámite legal.

En resumen, en la hipoteca el deudor mantiene su propiedad y en la anticresis la entrega temporalmente hasta saldar lo que debe.

¿Cuándo conviene usar la anticresis?

La anticresis puede ser una buena alternativa en situaciones como las siguientes:

• Cuando el deudor no puede pagar en efectivo pero tiene un inmueble productivo (un campo, un local arrendado, una casa).

• Cuando el acreedor prefiere recibir un pago mensual regular antes que esperar el pago total de la deuda.

• Como una garantía adicional dentro de un acuerdo más amplio, por ejemplo cuando dos personas hacen un negocio y quieren asegurarse mutuamente el cumplimiento del trato.

• En negocios familiares o entre socios donde se quiere evitar trámites judiciales de cobranza.

¿Cómo funciona?

El contrato comienza en el momento en que el deudor entrega físicamente la propiedad al acreedor. La propiedad puede ser del propio deudor o de otra persona que esté de acuerdo con el trato.

Una vez que el acreedor recibe la propiedad, debe cuidarla y mantenerla en buen estado, igual que lo haría cualquier arrendatario. En el caso de que la propiedad necesite reparaciones o genere gastos, el acreedor tiene derecho a que se los paguen.

Respecto al dinero que genera la propiedad, la ley establece lo siguiente: Primero se pagan los intereses de la deuda con los ingresos que genera la propiedad; luego se paga el monto principal de la deuda con los ingresos restantes; las partes pueden acordar que los ingresos de la propiedad simplemente se compensen con los intereses, sin necesidad de hacer cuentas detalladas cada mes.

Aspectos claves a considerar: 

• El acreedor no se hace dueño de la propiedad bajo ninguna circunstancia, aunque el deudor no pague.

• El deudor no puede pedir de vuelta su propiedad hasta que la deuda esté completamente pagada.

• El acreedor sí puede devolver la propiedad antes si decide cobrar la deuda por otra vía.

• Si la propiedad ya tenía arrendatarios o derechos de terceros antes de la anticresis, esos derechos se respetan y el acreedor no puede afectarlos.

¿Cómo formalizarla online?

El contrato de anticresis es válido entre las partes sin necesidad de ningún trámite adicional. Sin embargo, para mayor seguridad jurídica, es recomendable contar con un documento escrito y firmado ante notario.

Hoy puedes formalizar este contrato de forma completamente online a través de plataformas como Portal Firma, utilizando firma electrónica avanzada con plena validez legal en Chile. Esto te permite: redactar el contrato con todas las cláusulas necesarias, firmarlo electrónicamente desde cualquier lugar, obtener un documento con fecha cierta y plena fuerza probatoria, y finalmente, ahorrar tiempo y desplazamientos innecesarios.